前面三个方面，我讲的主要是知己的一个过程。好多人可能对这个方面不太重视，但我觉得，这一点很关键。

第二个方面，我们来讲讲知彼的过程。也包括了三个方面的内容。

第一方面，这个商铺能不能投资。能不能投资其实是一个风险防范的判断，核心层面的内容无非也是以下几点。

首先，判断一个项目的性质，到底是独立门面的商铺，还是室内的产权式商铺。就是哪些风险是自己可以接受的风险，比如说这个商铺买完以后有可能达到半年或者一年的空置，或者说现在的租金收益不足以支付银行的还款，前期养商培育市场的时间比较长，这些风险我理解是可以接受的风险。就是说哪些风险是绝对不可能接受的风险，比如说室内产权商铺，不论是虚拟的商铺，还是实实在在的，如果说这个项目不能经营成功，将导致致命的风险，我对这种风险的理解叫本质的风险。当然还有像本身开发手续的合法性，相关的证照是否齐全，这方面的风险我们也叫项目的风险。就是这些东西就决定了这个项目我能不能投资的一个理解。

第二方面，如果说确定这个项目值得投资，能投资的话，那就是值不值得投资，可能对这个项目你要做整体定性的一个价值评估的过程。这里面需要了解整个区域的城市规划，包括对这个区域城市功能的定位，是在文教区、商务区，还是居住区，它的市政条件，交通，尤其是投资项目周边的一个详细的状况。

第二点，要判断这个项目是否会形成核心商圈，从这个项目的规模、体量、定位、交通、规划，综合因素来判断，这个项目现在或者未来能不能形成一个形成一个商圈，当然一提商圈很多人理解就是大的商业街或者购物中心，其实这是一个比较狭义的认识，其实即使在社区商铺也有可能形成商圈，只不过说这个商圈是一个相对小型的商圈。

第三点，要考虑投资这个商铺区域商圈的变动。就是说这个商圈有可能变好还是变坏，这就好比商圈变动过程中你投资商铺就如同你买股票，看大市一样，成长性是很重要的考虑因素。比如2006年，那个时候投资股票的时候，可能对股票投资任何经验都没有的人，都可能赚大钱，如果今年开始你再去做股票投资，即使再好的操盘手都可能被套了，就是因为大市场不太好。在已经成熟的商圈投资商铺，本身成长的空间是比较小的，因为这些区域土地成本已经很高了，开发成本也比较高，开发商的售价也不低，它的售价基本上是根据目前整个区域的租金水平来确定的，投资的价值我的理解可能已经不是特别的大，好比现在的CBD、现在的三里屯，很多商铺都卖到五六万一平米，我个人理解这些区域的商铺投资已经没有什么太大的价值了。

选择正在发展中的商圈，也许可能你前两三年投资回报不理想，随着商圈的发展这个商铺的发展性是非常好的。就拿刚才谈到的，像商务中心区的商铺来讲，如果现在一平米卖6万，如果5年以后出租出去，卖到12万的可能性，我觉得几乎没有。但是如果选择一些发展中的商圈，目前的售价可能不太高，买的时候可能2万多，但是过5年卖4万的时候，你觉得完全可以实现了。

如果说你所选择的商铺所处的商圈正在面临着拆迁，可能面临着衰败，如同股市顶峰买股票一样，这个风险就很大了。比如很多老城区，比如东四，很多商圈基本上快不存在了，这些商铺的投资价值已经不是很大了。

第四点，所谓主力店的效应，不论是大的商业中心区，还是一些小的社区，或者邻里性的商业区都有主力店，比如大的商业区，主力店有可能是百货点、大卖场、购物中心，但是对小的邻里商业或者小的社区商业来讲，它的主力店有可能是便超、综合超市，这样与主力店相临的价格将大大好于比较远的商铺。

第五点，要考虑这个项目的利弊条件。利弊条件决定了商圈周围环境和本身的因素，对未来整个出租以后商家经营力的影响。中国有一句俗语“一步三势”，就是相差毫厘导致利益差距是很多的。

商铺利弊的因素，主要包括了门前道路的类别、顾客的来度、人群的动向，当然还涉及到这个门朝哪开，比如在北方买的商铺，门朝北开的时候，冬天北风会灌到里面来，很多人就不愿意来，很多细小的因素都会影响到商铺的收益。

第三个大的方面，该花多少钱来投资。如果说前面能不能投资、值不值得投资，是一个定性的判断过程，第三个过程，该花多少钱，就是定量的评估，就是这个商铺应该值多少钱。主要通过资本的数据测算，这个商铺的收益空间有多大，是否符合自己前期测定的目标收益空间。

这里面首先要调查周边商铺的租金水平，周边的租金水平将直接反映你投资商铺未来的租金收益，是否支撑你的购买价格。这个价格要考虑到它的面积大小、楼层、位置的均好性，包括也要考虑到承租的业态的特点，把这些因素要加权的平均，比如商铺越小租金会越高，做零售店的租金是比较高的，可能出租做餐饮租金就是比较低的，一定要把这些样本进行综合的加权平均考察。还要考察周边项目近两年商铺销售价格的趋势，通过价格变动的趋势，可以测算或者对比投资价格的高低。第三，要调查周边整个商圈里面商铺整体的出租率，空置率是什么状况。

通过以上取得加工处理，我给大家介绍两种最简单的方法，测算你投资的商铺应该花多少钱。

第一，销售比较法。主要是确定一下与近期市场上售出的物业，还有相似可比性物业的投资价值，在给定的购买价格之下，投资者可以使用销售比较法确定商铺每平方米的价格，然后计算得出平米的价格在市场上出售的可比物业价格的比较。方法很简单，一对比，市场上近半年以来或者近期出租的价格高还是低，没有考虑到商铺的租金收入会是多少钱，这个区域商铺控制水平是什么状况，没有考虑这些因素。

第二，租金还原法。通过对周边类似或者相似物业的调查，知道他的租界水平，基本的租金状况，租金的递增幅度，可以大致测算一下收回总投资的年限，比如我希望8年收回，那每年的收益率就是12%，还是说10年收会，这样收益率大概在10%，可以对未来整个十年期的租金收益做一个测算或者做一个预测。为什么呢？目前这个商铺的出租价格是多少钱，这个收入的递增是怎么个递增法，是每年递增5%，还是的两年递增5%，通过这个测算出未来10年租金收入的现金流平均水平是多少钱。

假设得出物业的租金水平，比如十年的平均租金水平大概10块，可以10块×365天×10年×0.95，这样得到的价格，比如这个商铺投资的价格大概是34675，这样你目标的收益率，就设定到10%。为什么×0.95呢，这里面要考虑房产税的问题。比如10×365×12年×0.95，这样得出的价格大概是34671块，这样的收益率大概每年8.3的状况，因为收益率的目标不一样，将会导致商铺的价格是不一样的，然后通过得出价格，与开发商实际出售的价格之间做一个比较。

以上两种方法是最直接、最简单的定量的计算方法，可以最短的时间内确定这个物业值多少钱，而不是听销售人员在那儿瞎忽悠。