所谓主题购物中心，是以主题为核心，进行整个购物中心规划、招商、落位、推广、运营等的组织，并通过对于功能和空间的有效结合，实现购物中心的实质，即对于购物、休闲、娱乐等多种功能的综合，使之成为城市功能的重要组成部分。

西单大悦城是北京第一个真正的主题购物中心。SPACE通过这一项目改善了一个固有商圈的整体面貌，实现了一直以来SPACE 对于商业地产的追求——“创造 空间 新价值”。另一方面，它突破了商业地产领域的一些固有看法及运作规律，从项目的整体运作过程中有许多值得总结、借鉴的地方。

作为首席招商兼运营管理顾问，SPACE 参与大悦城项目运作历时1年半，其中，顾问服务 1 年、商业策划 3 个月、招商历时 5 个半月、运营服务 1 年。这个项目倾注了SPACE 多年以来从事商业地产的追求与思索，在此基础上，SPACE进行了大胆的突破、创新，将国际化商业运作模式、SPACE商业资源及经验与项目实际进行结合，从而创造出适合北京商业地产特色的国际化运作方式。从商业项目自身而言，它颠覆了传统百货和一般的购物中心。西单大悦城第一次将“人”作为购物中心规划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究实现整个项目进行整体商业组织，从而创造了中国最国际化的青年生活方式，为生活在北京的年轻消费群体提供了全球同步的消费与生活体验。

在项目规划及招商过程中，SPACE利用多种手段有效解决人流死角，成功解决了11.5万平米，13层的购物中心的人流动线规划问题，使人流到达率大大提升，从而为大体量的高层购物中心规划积累了宝贵的经验。

通过长期以来的成功项目运作积累，SPACE 积累了丰富的商业资源，在短短5个半月的时间里，完成了全部11.5万平米的招商任务，全部234个品牌达到开业率100%，比常规招商时间缩短50%。这其中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。

在租金方面，SPACE突破了业主3.2亿的租金预期，实现首年租金收益3.6亿，将甲方预期收益提升了12.5%。

在运营管理方面，SPACE成功地实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前有15%的客户以提成租金交付。从而同时实现业主在时间、租金水平以及品牌质量三个方面的要求。

区域——“老西单”区域面临的挑战 

作为北京传统的商业中心，西单区域面临着越来越多的冲击与挑战。一方面，随着北京城市的迅速发展，商业多中心格局日趋显著，越来越多的区域商圈逐步发展、成熟，一举打破了以往西单区域的商业垄断地位。同时，由于形成时间较早，西单区域商业定位的局限性以及业态构成的单一性也成为制约区域发展的瓶颈，一提大西单，马上就可以想到“学生”、“折扣”、“廉价”“拥挤”“无停车位”等联想，据此前专业机构调查结果显示，西单区域消费者中单次消费金额在101-310元的比重占到了70%，而1000元以上的只有4%。消费相对趋于年轻化，消费力有限，主要以目的性消费为主。此外，还有90%的消费者认为传统西单的购物环境有待改善，多数的消费者到西单购物都会与朋友、同事或同学结伴而来，但可供选择的约会地点有限，餐饮、娱乐、展示及体验设施相对缺乏, 休闲及娱乐商业业态总体处于供不应求的状态。

近年来，青年群体成为时尚消费的中坚力量，消费观念日趋成熟，其实力与潜力为中外商家所看好。这为西单商圈的升级提供了有利的保障。加之附近金融街写字楼基本落成，有大量白领人群以及外来消费群体将涌入西单，区域未来的时尚生活方式，休闲、娱乐的需求旺盛。西单地区急需一个全新型购物中心，以国际化的运营理念及运营手段，作为区域商业更新换代的象征，拉动整个西单地区实现全面升级，为迎接其他新兴商业区的激烈竞争做好准备。