虽然受经济不景气的影响，但地处北京公主坟区域的翠微百货还是取得了不错的业绩。11月15日，翠微大厦店庆首日销售额达6541万元，同去年相比增长20%，且从15日至17日3天内商场销售额达1.58亿元。

“百货商场”、“手机市场”、“部队大院”这三个词汇大多是人们对于公主坟的印象。事实上，早在1993年版的《北京城市总体规划》中，公主坟商业区就被确定为北京八大市级商业区之一。然而10多年过去了，公主坟的商业发展并没有显著的变化。尽管仍被称为北京的市级商业中心，但在北京的商业版图上，公主坟商圈的商业地位已面临来自望京、朝青等新商圈的强势挑战。

以新兴桥为起点，在不到2平方公里的范围内，目前已分布了翠微购物中心、新华联国际、西贸中心和国海广场等新项目，商业总体量已超过20万平方米。

对于以百货商场为主的公主坟商圈而言，集中的商业供应或许是一个转变的契机。为此，《楼市》记者实地走访了区域内的几个项目，通过采访相关开发商和业内人士，呈现出当前公主坟商圈的商业特色和未来发展的方向。

两年内四项目入市

早期，公主坟商圈内的城乡贸易中心和翠微大厦一直是西边少有的大型商场。日前，记者在走访时发现，仅在公主坟区域便有诸多商业项目等待入市，包括翠微中心在内的总商业供应量已达到22万平方米。

随着北京乃至全国范围的住宅地产萧条，开发商与投资者纷纷转向利润回报率更高的商业地产市场。据戴德梁行今年三季度的最新数据显示，自2008年开始，北京商业地产的供应量成倍增长，相对应的市场吸纳量也大幅提高。在北京地产市场整体进入一个困境期时，商业地产的投资回报率仍维持在7%至8%。可以看出，在未来的两三年内，商业地产依然有很大的开发空间，也将成为地产投资者、开发商共同关注的焦点。

以公主坟区域来看，在两年内便有大量商业体量入市。目前在翠微大厦与城乡贸易中心之间，有一处工地上的项目外立面已基本完成，那便是翠微广场。据了解，仅与翠微大厦相邻50米的翠微广场是由北京海淀区一家国有企业投资建设，总建筑面积为9.9万平方米，规划有酒店、高档写字楼和百货商场等业态，且计划在明年开设一家面积达4万平方米的翠微购物中心。

而翠微百货也已确定签约进驻翠微购物中心，且在定位上将趋于高档。“尽管现在商场的业态布局还没有最终确定，但项目的定位将与金融街购物中心、新光天地相似，主要引进一些国际的高端奢侈品品牌。”翠微大厦宣传主管韩云说道。

除了翠微广场以外，新华联国际以5.5万平方米的体量位于翠微大厦以北的玉渊潭南路，预计2009年竣工。据开发商透露，新华联国际已经将旗下的商业出售给了凯德置地，关于商业部分的开发已由凯德置地来负责。“凯德置地已交由凯德商用来具体操作新华联国际的商业部分，由于项目还处在和新华联集团对接此次收购的相关事宜，因而关于商业的整体开发策略、定位和布局都还在调研阶段，没有形成统一的意见。”凯德商用相关负责人表示。

同时，国海广场、西贸中心也有不少的商业体量即将入市，给公主坟区域带来了至少13万平方米的商业放量。通过对区域新近入市项目的采访发现，新近商业项目大多定位为中高档，且均在未来两年内入市。然而，这些项目在入市后是否会对区域内既有商业项目产生影响，成为业内关心的话题。

“公主坟区域经过长时间的商业培育，已有了翠微大厦和城乡贸易中心这两个传统的成熟商业体。在以前商业项目较少的情况下，商场的经营往往更容易取得成功。如今，随着诸多新项目的入市，将在一定程度冲击原有商场的客流。如果要建立自己的特色，可能需要较长时间的培育期。”中国房地产协会商业地产委员会发起人、汉博集团董事长朱友军表示。

转变单一业态布局

曾经，公主坟的手机市场成为区域的一大特色，并且在京城较有名气。在记者记忆中，公主坟商圈被长安街和西三环路分割的四块区域内，每一部分曾经都有过热闹的手机专卖店。类似迪信通、金飞鸿等手机经销商，甚至曾在公主坟的不同地方设立过五到六个铺面。

如今，当记者再度来到公主坟时，发现昔日拥有几十个手机专卖店的盛况已难再见。究其原因，除了其他区域的竞争之外，城乡贸易中心在商场改造后已开辟出五层作为经营手机的大卖场，挤垮了周围不少的小门脸。

作为公主坟区域早期的代表商业项目，城乡贸易中心在1992年已率先开业。历经数次调整之后，已成为西边较为成熟的商业体。记者日前走访时发现，城乡贸易中心经营着食品、服饰、化妆品、电器等各种业态，且商品大多比较实惠，定位属于中低档次的百货业态。

“从历史上来看，1992年城乡贸易中心开业的时候，西边只有这一个商场。随后翠微大厦建起来，两家商场加起来将近10万平方米的营业面积，基本满足了这里人们的需求。翠微大厦和城乡贸易中心形成了错位经营，而手机零售商与这几个商场彼此借助公主坟的客流，人们在买手机的同时可以在商场购物，从而活跃了区域商业市场。”谈及公主坟商圈的成因，朱友军说道。

沿着城乡贸易中心往西走，便能看见翠微大厦。记者在11月17日来到翠微百货时看到，由于翠微百货推出了商场促销活动，整个商场销售场面非常火爆。据店内的销售人员介绍，商场正在举行店庆促销活动，因为今天是活动的最后一天了，所以大家都抢着最后的打折时机前来购物。

记者走访商场时看到，翠微百货此次促销活动的大部分商品都是在打八折的基础上满100元减20元，打折力度非常大。因此，很多消费者都选择在这个时候前来抢购。其中，位于一楼的女鞋和二、三楼的服饰成为人气最旺的楼层。据商场负责人介绍，翠微百货在店庆活动期间的销售额大幅攀升，比平时翻了10倍。其中首日销售额达6541万元，且从15日至17日3天内商场销售额达1.58亿元。

显然，翠微百货的出现使得公主坟具备了从商业区域成为商圈的基础。通过对翠微百货楼层业态布局来看，其与一般百货业态的布局并没有太大差别。以首层业态布局来看，珠宝、女鞋、女包、化妆品、钟表是其主要业态，且产品在档次上侧重中档次消费者。然而，在百货业受到欢迎的情况下，公主坟的整体商业生态却显得过于简单。作为定位于市级商业中心的公主坟商圈，目前呈现出来的商业中心的功能单一。因为在公主坟，除了到百货商场购物以外，人们很难找到一个可供人们聊天、娱乐的场所。

“在北京各大商圈中，受到消费者青睐的是能提供餐饮、购物、休闲娱乐的综合性商业业态，而不是依靠某种单一业态。公主坟商圈除了购物，缺乏休闲和娱乐的业态比重，消费者很难找到除了购物之外的享受，从而难以形成其他商圈的独特吸引力。随着新近项目的入市，如何增强休闲、娱乐业态的比重成为整个商圈发展的关键所在。”第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成说道。

商业前景几何

以前北京的西部少有大型商业地产项目，通常自公主坟翠微大厦以西，仅有一些小规模的商业分布。随着万达广场、华熙长安MALL等项目的出现，京西各大区域中心正悄然发生改变。

以公主坟区域为例，由于地处长安街的延长线复兴路和西三环路的交会处，公主坟以新兴桥为中心确立了西部的交通枢纽地位。实际上，北京最早建成的一线地铁、几十路公交线路都汇集在公主坟；南边的北京西站和长途汽车站，更是加强了公主坟对北京南部和西部的商业辐射能力。然而，如果仅有地域和交通优势，而没有商业特色也很难吸引消费者前来。

记者在走访时发现，公主坟的南面由于驻扎着空军、海军等部队机关，并没有大型的商业项目，只有一些临街的小铺面。“受限于部队机关在此驻扎的关系，公主坟区域目前已没有地皮去建立大的商业机构，在商业规划空间上难有大的作为。未来，区域的商业前景便集中体现在现有项目的调整上。”朱友军说道。

业内人士认为公主坟商业的典型性就是它不具备市级商业中心那样强大的辐射力，又比边缘商业中心和社区商业中心多一些张力。事实上，公主坟区域现有的翠微大厦和城乡贸易中心在定位上有所偏差，已合力吸引了区域内中低档次的消费人群。在集中增加商场后，是否会造成区域内商场竞争过度的局面，很大程度决定了公主坟未来的商业前景。

“公主坟区域未来商业发展的关键不是在于有多少体量商业面积集中入市，而是在于这些新近项目能否在后期运营上学会翠微百货的经营模式。对于新兴项目而言，商场运营手段的优略是它能否成功的关键。因为这个区域有它独有的人文属性。”徐伟成说道。

据悉，公主坟区域的商场很大一部分客流来自于在附近的部队和机关单位。以翠微百货来看，在商场管理上便根据这一特点着重在办理会员卡上下了很大的工夫，且取得了成功。目前，大型企事业单位在翠微百货以办卡的形式进行消费占据了商场营业额非常大的比重。

随着新项目的入市，势必需要去吸引部队和机关单位这一庞大消费人群。因此，如何形成差异化竞争便成为开发商需要考虑的问题。“未来商业的发展趋势是越来越专业化，差异化竞争将成为主要竞争模式之一。对于商业项目而言，仅对产品的差异化下工夫还不够，要想从更深层持续地吸引客户，还要将项目交付以后的经营以及管理做差异化的安排，从而使项目得到更丰富、更全面的体验。”朱友军表示。