在2008年北京商业地产放量中搜狗，社区商业占据一席。但与大型商业项目开发的风风火火不同，社区商业一直属于相对沉默的领域。如今金融危机狂扫全球，诸多开发业态饱受影响，一直沉默的社区商业却被认为大有发展良机。不少观点认为，当今拉动内需成为经济发展主旋律之即，社区商业面临机遇。

2008年12月1日中国住交会现场，焦点商铺网诚邀行业专家共同探讨社区商业开发苦与乐。乐观之余，专家呼吁在整个商业地产开发体系中，社区商业俨然已经落了后，建立完善的社区商业开发规范是行业当务之急。

主题：社区商业开发“苦”与“乐”

时间：2008年12月1号

地点：住交会现场焦点展厅W1馆

◆现场实录◆

【主持人】这里是2009年中国住交会的现场chinaren，今天非常有幸邀请到中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利先生；泰佳国际设计的邓春阳先生；和远道而来专门负责商业地产开发的中国勒泰投资集团的吴鏑副总裁等商业地产专家，就社区商业开发这样一个主题展开今天下午的讨论。

可以说社区商业是一种较为特殊的商业开发模式，由于它是伴随着大型住宅开发项目而出现的针对社区配套的商业模式。经过多年的发展，社区商业走过了一段探索和曲折发展的道路。但今天我们纵观北京的社区商业市场也会发现，真正的好的社区商业项目并不是很多。那么我们今天请到了活跃在市场一线的开发企业和长期关注商业地产发展的专家搜狗，请各位谈谈您们对2008 年社区商业的看法。

下面先有请董利秘书长，可否回顾一下2008年社区商业走过的道路。

【董利】社区商业开发这个话题，应该说是一个老话题。社区商业一直是商业地产当中很重要的一部分，但是这部分在这么多年商业地产的发展当中未引起开发商足够的重视，更多的开发商在开发商业地产过程当中图行天下，还是把眼光关注在购物中心、ShoppingMall、商业街等一些大型商业设施上，对社区商业的关注力度（查看地图）是不够的，当然社区商业有它特殊的一个情况和背景，一般社区商业更多的是前期已经有了社区，或者是社区周边的商业，更多是给社区进行配套。那这块商业面积就不会太，所以说开发商也不会太重视。

社区商业缘何得不到开发商的重视？

另外社区商业对后面的经营管理要求不够goodfeel，往往是开发商卖掉以后让它自己发展，这个开发商也不会太重视。所以说关注度不高就不会有什么研究，所以说这些年的商业开发一直不是很理想，一直是属于蒙蒙胧胧的状况，但是开发商重视的一些社区商业的项目我觉得是开发的越来越好，比如说购物中心、综合性的商业项目，还有一些综合体，这几年比前几年发展的好的多，越来越接近市场，越来越符合我们商家的需求，这几年也有很多大型商业项目开发起来，一两年以后也发展的非常好，很快就成为了新的商业建筑。

但是社区商业的差距还是比较大，它没有非常典型成功的案例摆在我们面前。今年我在全国各地参与项目、指导项目搜狗，北京这方面了解的比较少，但是从全国来看社区商业一直不是很理想。到今年2008年也是这个情况，我觉得问题还是比较多的。

社区商业涉及的开发面积虽然小，但是我觉得其实也应该重视，应该是开发出一些比较好的产品出来，给人们形成一个一个比较好的消费购物的环境，这个是我对社区商业总体的看法。

【主持人】董秘书长介绍，或者是因为开发面积小，或者是因为利润贡献率低，等等一下原因。之前社区商业开发似乎并没有引起开发商的足够重视。那么在今年的社区商业开发中，是否呈现出了哪些新特点？

【董利】我觉得社区商业开发呈现的问题www.focus.cn，主要还是销售之后出现的一些问题，因为前期开发的这些商业地产项目，在社区商业过程当中对市场研究包括对市场的需求了解不够，所以说有的规模过大、有的结构不合理、有的布局不好造成招商困难，这种情况下社区商业就不能开业，那矛盾就是居住者感觉到购物不方便，可能会怨声载道。

商家想进来图行天下，因为周围有购买力，但是如果难以进来的情况下，商业闲置的时候肯定会有矛盾。但是如果卖掉以后开发商没有更多的承诺，比如说返租、包租等等这些情况，我觉得短时间内投资者还可以容忍，如果时间长了得不到回报的话，投资者就会要求开发商给予更多的回报、承诺或者是长期的包租。

但是我觉得社区商业过去开发商对投资者承诺的不是特别多，但是将来可能会有这样的问题出现。大型的商业设施确实是有包租的现象。

【主持人】今天过来的勒泰投资的吴总，也谈谈您对于社区商业开发的看法？

【吴鏑】关于社区商业的开发，我可以说我在这方面没有怎么做过。我做的都是比较大一点的开发17173，我的商业、物业不仅满足了社区的需求，还要按照一定的辐射半径满足更多的人的需求，所以在河北的唐山2003年我们做的远程ShoppingMall，那是一个13万平方米的ShoppingMall，当时在唐山那个地方做有很多观点认为这样做是不行的，因为太大了。

【主持人】这个是第一次在唐山做的13万的商业项目吗？

吴总：对。就是说在唐山那个地方几乎都是由另外一家商业中心占领的，当时我们在的那个地方是主城区和开发区交界的地方，就这样我们做了13万平方米的ShoppingMall，现在5年以后我们再看这个决策的话，我们觉得这个决策极其的伟大。

【主持人】初期的时候遇到一些什么样的难题？

【吴鏑】难题多了，老百姓不知道什么是ShoppingMall，政府部门也不知道你这个东西怎么搞。管理是一股独大的传统的唐山百货公司是不能容忍有人在他边上“吃饭”，而且更不允许你吃的很好，那简直就可以演一部电视连续剧，50集是没有问题的。现在我们回过头看当时进入三线城市17173，就目前来看它能够消化的了13万平方米的ShoppingMall，现在我们的经营非常好，而且不仅仅在唐山只是一个商业地产的象征，而是一个ShoppingMall的概念，而且在唐山已经成为了城市地标了，主要是推动了城市化的进程。

其实我作为开发商我都体会到了现在党中央提出的城市化的概念，它把城市的资源都集合在了一起，现在在唐山的GDP在河北是排第一，而且我们现在还有一个城市综合体，就是说在我那个里面有20万平方米的ShoppingMall，是54万城市综合体的一个组成部分。剩下的有超5A写字楼，有五星级酒店，有商业步行街、城市休闲广场，有白领公寓。而且那个区位是必须做成这样，因为它相当于我们北京的王府井。中国的土地很稀缺，在这么一个黄金地段你只能做一个能最大程度彰显土地价值的产品。

这个和2003年不一样，我们现在在石家庄获得了省委省政府、市委市政府的大力支持，因为在新政的背景下，在城市化的进程当中，我们河北省又提出了三年大变样，我这个产品还成为了三年大变样的样板产品，因为这样的话石家庄的城市化、生活化完全就不一样了。住宅只是解决了老百姓住的问题焦点房地产网，商业地产不止是解决了老百姓住的问题，还解决了老百姓的精神问题。

【主持人】作为一个开发商，您进入市场的时候是出于什么样的判断要做商业地产而不是住宅？

【吴鏑】：第一我把住宅留给王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)做，如果我做了住宅王石做什么呢？第二住宅好做，要求不高，我们素质比较高、认识比较全面、思维比较高一些，所以我们不做住宅，我们就做商业地产。住宅对于我们来讲，你现在让我做住宅我闭着眼睛做，这个城市综合体已经成为了大学里面的博士后，你没有这样的高度、没有这样的素质、没有这样的实力、没有这样的思想是做不成的。它的产品的层级化是非常清晰的搜狐网，所以我们没有做住宅，我们做了住宅就没有万科、没有金地了。所以为了照顾大家都一起挣点钱。

【邓春阳】我是做设计的，所以从设计角度上谈一下社区商业的问题。社区商业应该是被边缘化的商业，这个是对它提出了更多、更高的要求。这一点上要有特色，不仅仅是交通便捷性，还有小而全，而且必须要有特色。我们最近在宁波做了一个社区商业的项目，其实就是一个服务内容，就是吃海鲜。因为宁波的海鲜在全国是非常有名的，我们这个在宁波市区的项目，它的小区商业地产是3万多平方米，我们当时做的时候就是主题一定要突出、明确。因为这个商业看起来是为小区周边服务的，其实这个有的时候要是把它做的更好、更成功的话，这个定位是不够的。

社区商业存被边缘化倾向

现在很多的社区商业为什么不成功？因为它的服务面过于狭窄goodfeel，过多的考虑周边的情况，而没有把它辐射半径扩大，而我们现在把这个辐射的半径扩大以后我们觉得效果不错。

而且现在很多社区商业对于环境的要求是不高的，因为定位是做社区的配套。人们在里面消费的时候是不舒适的，我认为这个是一定要改的，并且改完了以后对未来的社区商业是有很大的前瞻性的。因为你要是在个非常舒适、很便捷，还很有特色的环境下消费，谁不愿意呢？

【主持人】我有一个问题想问您一下，就是在做社区商业的时候，有没有开发商对社区商业的景观非常的重视呢？

【邓春阳】早年开发商找我们的时候就说把什么集中绿地、高档住宅区景观好好做一下，注重一下功能、儿童活动区、老年活动区、健身设备做一下就可以了。那个时候他们要求比较低，我认为这块是非常不合适的。

其实还有一个就是现在的规范，我认为现在的规范对商业景观的要求是不合理的，比如说要求绿化率。在我们接的项目当中，几乎有一半的商业景观的绿化率是不达标的，因为它有很多的要求，比如说广场的要求、交通面积的要求等等这些要求，他们都是不达标的。所以今后我觉得今后应该强调覆盖率，因为商业消费的时候不是说今天买了东西就走了，留住人才能留住商业。

【主持人】刚才吴总也聊了社区商业是“博士后”，是一门高深的地产学问，因为今天活动的主题是社区商业，请问各位对于什么样的社区商业能称之为成功的社区商业，换言之，社区商业成功的标准是什么？应该如何评判？

【董利】我觉得这个问题很好，社区商业可不可以有一个标准？我觉得像吴总他们做的购物中心、ShoppingMallchinaren，他们的标准是非常困难的。社区商业如果在这方面下一些功夫是可以拿一些标准出来的，我记得当年的北京的万年花城（查看地图）是研究过社区的标准，他们是叫企业版，他们主要是从他们企业和项目出发。因为他们也是销售的，所以后来工作没有继续进行下去。

但是这个探索是非常有意义的，社区商业在技术上是可以量化的，因为其他的商业地产项目尤其是综合性的是千变万化，更多的是多方面市场需求的一个结合点，但是社区商业不一样，因为社区商业是满足某一类人群的要求，这个是可以量化的。

如果社区商业进行标准的探索是非常有价值的，目前还没有，过去有的企业探索过，但是还没有深入的探索过。现在正在开发的社区，在社区商业开发的源头商务部也没有做出规定。开发商自己也没有主动去探索，我觉得这块是一个空白，如果这块我们有一定的人来做这个工作，我觉得会有所突破。我非常希望像吴总这样有经验的开发商，抽时间也做一下社区商业，别老看不上，因为它是整个城市的需求。

我觉得社区商业未来和人们的生活是息息相关的，所以说我觉得关注一下身边的事情，这个是需要非常成功、大的地产商要做的事情。协会也会在这方面进行一些探索，我1997年起到协会主抓商业地产，我们现在也正在研究商业标准的一个制定，我们中间也遇到了很多的困难，但是我也希望协会、开发商、媒体一起努力，如果可能的话，我们明年拿出一个社区商业的标准，我希望大家一起支持帮我们做这个工作。

其实这个工作也不难，但是因为我精力不够，我涉及的范围太广，没有专注在这块儿。包括我前期也写了社区商业的一些心得，我希望大家能够支持我们的工作。

而且在社区商业的园林景观方面，我记得我在贵州看一个非常大的社区项目图行天下，这个社区开发非常好，人家那个社区商业非常的好，那个还是经济适用房。大概是100多万平方米的社区，有一个1万多平方米的商业，他们是放在社区里面也算是很好的，但是放在外面是更好的。其实社区商业真的是要拿出一些力气研究的，这个景观也是非常重要的。因为如果社区商业不好的话，业主就会卖掉，其实要等到居民入住以后才可以。

【邓春阳】其实政府规定绿化率一定要那个标准，不达到的话不让你开业，但是真正使用的时候不是那样的，都是验收以后都要拆掉。我觉得有可能的话，改变一下国家绿化的标准，不要太强调绿化率，对于商业来说不实用，一定要区别对待。

【主持人】吴总您怎么来看待什么样的社区商业是成功的社区商业？您是从哪些方面考量的？

【吴鏑】这个东西不能瞎说，有董利先生在我不能瞎说，这是专家，他是我的领导。如果要是一个大型的社区，建筑面积在100万平方米以上的话，我觉得肯定要考虑社区商业，你不考虑那是绝对不行的。

从目前这些住宅地产开发商来看，我觉得在一些大社区的社区商业上还真没有几家认真做、做的好，这个是现实。那么相比之下万科的稍微强一些，在深圳、广东那边一些大的盘里面它还稍微强一些。但是如果是上百万的社区的话，你拿出1%的面积做一个社区商业这个很正常。业态的规划也非常的重要，如果规划的不好就会造成老百姓生活非常的不方便，就是说要考虑老百姓生活的便利性。

还有一个很重要的问题，不管你是做商业还是做社区商业，还是做ShoppingMall，还是做城市综合体，你都不能够为了美观而美观。因为一旦谈到商业就是怎么方便、怎么便利，这个商业地产说是博士后，那真的是博士后，多一个台阶和少一个台阶就是生和死的问题，我一点不夸张。向左拐和向右拐就是你能不能活下去的问题。天井面积的尺寸多一圈、少一圈商家喜不喜欢就在这里，多一圈和少一圈在他节假日搞活动效果就不一样校友录，电梯在左边和右边是不一样的，所以作为住宅开发商王石不考虑这个问题，有厨房、有阳台、房子也裂缝就可以了。

但是我们就要考虑，进了门以后走多久就疲劳的问题。在我们北方冬天要供暖，一楼应该是什么样的配置、三楼是什么样的配置，如果配置的不好那就是要命的问题，为什么？三楼热死人，一楼冷的很。所以说现在商业地产是处在最初级的、摸着石头过河的阶段。

如果我们的社区商业能做的很好，肯定对大型的商业地产是有贡献的，他们能够放大而且有参照的价值，所以我非常期待着董利先生把社区商业的标准化制定出来，需要我的时候我肯定是积极响应。

【主持人】邓总您从站在规划设计的角度，有没有自己对社区商业成功的一套标准？

【邓春阳】因为我是做景观的，我是觉得从景观的角度来讲，我觉得不需要那么多华丽的环境，还是实用为主。所以还是再次呼吁一下国家改一下这方面的法规会更好，因为现在很多的开发商找我们做项目的时候很无奈，包括我们现在正在接的上海的白玉兰广场也是这样的，非常的无奈，所以说我呼吁一下希望国家能改一下，就是说景观这边还是实用为主。

【主持人】我们也知道开发商觉得社区商业是一个利润贡献率比较小的一块地方，所以说开发的时候没有给予足够的重视。但是在社区商业的规划政策方面也没有做一些针对性的政策出来，所以说也出现了一些问题。刚才吴总也说到了商业地产是摸着石头过河的阶段，其实之前的几年一直处于这个阶段，但是今年的商业地产里面，有很多开发商比较重视商业地产，开发商将商业长期持有。我们再看待社区商业的时候，社区商业基本上是以销售为主的状态。有一个问题，就是社区商业能不能一卖了之？

【董利】我觉得社区商业也可以卖，但是看开发商怎么看社区商业。我觉得有一个基本的价值观的话，这样就不会卖的太贵，这样的话卖掉也可以，就是以一些基本生活的一些店铺www.focus.cn，比如说快餐、洗衣等等。但是如果卖的价格太高，租金就高了，进入社区商业的商家利润不高，所以说租金很重要，如果他不进去不算帐不挣钱的话，他还会出来甚至是他都不会进去，所以说社区商业也可以卖，但是价格不能太高，这个是我非常想跟开发商说的建议。

【主持人】开发商他们都在抱怨商铺的价格被低估了，在同一个区域里面往往商铺的价格被低估了，您认可这个说法吗？

【董利】我不太认可这个说法，如果卖不过住宅一定是有它的问题。那么体量过大，投资者心里没底，旁边还空着几万平方米的商铺呢，这块他卖的可能性就不大。我觉得只要市场的供求量到位的话，开发的社区商业是要高出住宅的价格，但是高出的价格不能太多。因为现在投资者慢慢的专业性强了，而且他们也非常的理性，如果没有人买的话，那你不得以的话就降价出售了，这个价格肯定是一个很重要的因素。

【主持人】从现在来说房地产进入一个调整期，住宅方面出现了很多降价的消息，写字楼也传出退租、降租的情况，那么您对于目前社区商业发展的大环境怎么看待呢？

【董利】我倒觉得大的环境跟社区商业这块联系不是很高，就是不管是什么情况下，社区居民要有一个基本的消费，一般来说社区附近都有便利店、小型超市都可以解决。一周去一趟大型超市、购物中心买一些更多的社区商业不能满足的需求。但是我觉得不管什么时候社区商业的需求都是应该支持的，我觉得大的金融环境可能使我们的消费更多的限于理性，也可能把更多的机会留在社区，因为它方便而且节省出行成本，前提条件下就是社区商业这里的东西不是很贵，这个肯定对它有支持的作用。

但是大的环境肯定是对它有所影响，这个是避免不了。但是总体来说社区商业肯定是向前发展，开发商也争取做一些社区商业的样板出来给大家看看。因为社区商业虽然商务部很重视，但是开发商不是很重要。而且技术上研究投入不够天龙八部，没有人在这里投入，协会下一步将在专业上进行投入，就是研究一下如何开发一个好的社区商业。

【主持人】我们知道2005年的时候，社区商业网点有一个扶持的政策出台。现在时间过去三年了，当时的政策对社区商业的发展起到了什么样的作用？那么未来会不会有一些国家政策出台来扶持社区商业呢？

【董利】这个问题我不好回答，因为国家政策的出台是需要很长时间的研究，但是国家一直是支持社区商业发展的，这个旗帜是鲜明的。只不过是开发商力度比较小，现在还没有抓到开发商的源头，还有大量的工作要做，因为这个有一个大的环境，还有就是外贸的问题，这个是要长期抓的事情，我想就这么一个情况，大家不用对社区商业感觉有多大的难度，或者是说国家有什么特别的政策，这个一般上不会。

我觉得如果技术上解决了标准的问题，这个就没有什么问题。其实这个不光是钱上的投入，还有时间上的投入，我们未来要做的事情就是要支持开发商，把前面的问题解决掉就是开发的时候就争取开发一个好的社区商业，后面的工作会容易一些。因为我们国家的商务部每年在抓样板，但是光抓样板不行，对开发商的影响力还是不行。

【主持人】对于2009年社区商业的发展有一个什么样的展望？或者是开发商对于今后的社区商业应该怎么做呢？

【董利】顺其自然，市场会调节的。开发量大了以后会闲置，量不足以后，正在经营的商业租金会上升，会一铺难求。所以说这个是市场的调节，这个我们不用太着急。

【主持人】好的，谢谢各位嘉宾的精彩观点。那由于时间的关系，我们今天的活动就到此结束了！谢谢大家！