仲量联行奥运研究报告凸显地铁扩建对北京未来发展的影响

2008年7月10日，北京-随着奥运会的日益临近，全球房地产专业咨询服务公司仲量联行当天发布了其最新撰写的白皮书《奥林匹克的最大馈赠》。该白皮书是仲量联行研究奥运会影响的第二个白皮书，它分析了北京目前正在进行的基础设施投资将对促进城市发展的根本性转变造成的影响。报告针对与这种转变相关的重要问题，包括引起这些变化以及推动新北京出现的各种因素进行了详细的阐述。

仲量联行北京研究部经理陈斌指出：“随着北京城市规划者开始采取更为务实和积极的措施来协调北京的未来发展，目前北京正在经历一场根本性的转变。奥运会的筹建，加快了这种变化的进程，目前用于扩建地铁基础设施所进行的大量投资，实质上是为北京未来发展而进行的投资。交通的更加便捷以及大量新建的城郊商业中心，将促进北京经济和人口的持续增长，从而为房地产开发商、投资者和租户带来大量的商机。”

在过去70年间，由于政府优先发展的带动，尤其是在近30年间，由于商业房地产市场的形成，使得北京的城市景观发生了快速的转变。不过，这种变化的速度常常超过了城市规划者规划的速度，从而出现了某些日益不可持续的发展态势。比如，由于轿车拥有量的快速增长以及住宅的郊区化，造成目前北京的公路交通极其拥堵。随着北京市中心的房价不断攀升，很多买房者选择到城市周边购房，但地铁仍然无法到达很多新建住宅小区。很多企业仍将办公地点放在市中心，从而增加了上班族在上下班路途中的时间。此外，随着居民收入的增长，很多北京市民选择购买私家轿车，而不愿乘坐公共汽车。因此，将地铁扩建至这些位于郊区的住宅小区，是缓解交通压力的一项重大解决办法。将更多的商业开发项目转向城市周边，也是一个很好的解决办法。

预计到2015年前，北京的地铁系统将从现在的141.6公里延长至370公里，从而将对不同的地区造成影响。在《奥林匹克的最大馈赠》白皮书中，仲量联行重点选取了四个地区--大兴、中关村、朝阳北路和西单，阐释了地铁扩建对这几个地区所带来的潜在不同影响。在所有这四个地区，地铁交通的改善都将为这些地区的房地产市场带来商机，但由于这些地区现有的开发状况不同，所带来的商机也将大相径庭。比如，西单是北京相对成熟的商业区，地铁交通的改善对该地区的主要影响将是进一步加大现有的开发力度，并推动物业租金和资产价值的强劲增长。而大兴和朝阳北路的现有开发力度相对较小，未来数年内，这两个地区的整个房地产市场，包括住宅、商铺、制造业和商务园区的开发，将创造众多商机。因此，选择适宜的时机至关重要。此外，如何基于对相关需求驱动因素务实的认识，对开发项目进行正确的定位，也是一个很大的挑战。

土地调控的新政策，是决定城市规划者将如何影响北京未来发展的一个更根本性的转变因素。自2006年开始实施的第11个五年规划，为北京的发展确定了新的方向。规划将北京的增长带确定在东部和西部地区，并且强调要“强化”城郊地区和“优化”城中心地区。北京城市的向外扩展，主要将通过建立卫星城，以及在连接北京和周边城市的交通线路上兴建来得以实现。与此同时，规划要求对北京市内的经济发展区功能进行明确的划分。

通常，当物业租户、开发商和投资者对地段进行评估时，会考虑诸多因素，包括投资和租用成本、交通的便捷性、配套设施、能见度、与供应商办公地点和员工居住地点的距离远近，以及政府提供的激励措施等。仲量联行北京董事总经理翰德伟指出：“城市规划者通常具有影响商业决策的潜力，但最终决定商业决策的还有其它需要考虑的诸多因素。政府如期实现的目标，是那些针对其它考虑因素并确保今后租户、投资者和开发商制定的决策从政府层面上是合理的，并且按照基本商业原则来讲是切实可行的目标。”白皮书阐述了城市规划者和政府机构是如何共同合作实现其目标的，同时还列举了相关的激励措施、土地分区，更重要的是新地铁线路的扩张情况。

根据拟建项目所处的具体地点及其类型，北京处于新发展阶段给这些拟建项目所带来的商机也各不相同。

住宅市场

地铁线路的延伸和住宅开发之间有着直接、密切的关联性。通常，新地铁线路的建成，使居民出行更为方便，并可带动地价和房价的增长，增加资产长期增值的可能性。对于开发商和投资商而言，地铁线路延伸和房价上涨之间的这种正相关性，为他们在今后将新建地铁的地区积极主动拿地提供了正当的理由。由于现有的政府管制政策规定必须在购买土地后两年内进行开发，因此既要在地铁开始新建前、当地房价仍然较低时一直持有土地，又仍有足够的时间可以开发，以便在地铁线路开始新建时出售楼盘，这本身将是一个很大的挑战。一个解决方案就是在今后数年内集中开发一些大型和分期开发项目。初期开发的项目将因未来地铁线路的新建而在市场中脱颖而出，而后期开发的项目将直接受益于新开通的地铁线路。

商铺市场

通常，新建地铁站，尤其是地铁中转站，使得人流量急剧上升，将带动市场对商铺空间的需求，并由此推高商铺租金和售价。在世界上的其它众多大城市中，商铺空间往往和地铁站直接相通，从而充分刺激和迎合上班族的消费需求。北京也有待采纳这种商业模式，不过我们预计北京今后新建的地铁站将日益按照国际标准开发此类项目。在靠近地铁线路的地区，随着居民人口的增长，消费者的需求也将同步增长。在这类地区，那些提供时装、日用品、娱乐和餐饮的开发项目需求将极其强劲。超市、家居零售店和家具店等开发项目将有望在市场中取得成功。此外，在这些新建商业中心修建停车场也至关重要。这是因为，即便私家轿车不再是上班族上下班的首选交通方式，人们在周末外出度假和购物时也仍可能使用小轿车。

写字楼市场

地铁扩建、经济发展优势、政府区划以及企业规模的扩大等诸多综合因素，将使北京写字楼的开发逐步转向城市周边地区。比如在北京经济技术开发区和中关村地区，政府已确定了几项关键产业，并制定了相关的财政激励政策，目前还在这两个地区积极筹建地铁线路。同样，经济学的基本原理也将进一步推动写字楼的郊区化。随着中央商务区和金融街等市中心地区的写字楼租金持续走高，大型办公空间的租户将被迫寻求进驻城市周边地区的写字楼，以便在租赁成本不致于大幅上升的前提下促进企业规模的进一步扩大。此外，企业将办公空间迁至周边地区的一个极其重要的诱因在于可以开发园区类项目，即将公司不同的业务线整合到一处设施内，为公司的持续扩张做好准备。目前，诺基亚、微软、北电和西门子等企业就正将其办公空间迁至北京周边地区。

开发商和投资商如果希望抓住这些商机，就必须预见到这些企业的搬迁，并且考虑为小型企业租户开发量身定制的设施以及大型低密度商务园区。先期将进驻周边地区的租户可能来自于消费品行业，这是因为这些消费品行业的企业通常会租用大型的空间，并且往往会新建研发中心甚至制造运营中心。从长期来看，预计保险、制药、物流、运输和咨询行业的公司也将陆续迁往城郊地区。此类公司很多将只在北京市中心地区保留一个面积相对较小的办事处，而将其需要较大面积的运营中心迁至周边地区。

在2008奥运会的推动下，整个北京的变化进程得以加快。不过，这些显著的变化才刚刚开始。从上世纪80年代开始至今，北京的发展速度之快，连城市规划者都有些始料不及。在奥运这个助推器的帮助下，北京市政府已将大量的投资投入基础设施建设，城市规划者重新开始介入。翰德伟指出：“北京的下一步发展规划，是城市规划者在对北京发展轨迹更为务实的预期基础上做出的。”规划借鉴了其它国际性大城市的开发经验，将扩大地铁线路的覆盖范围纳入北京现代化的“生命线”。预计新的综合商业中心将在城郊地区不断涌现，北京市中心地区现有写字楼市场的边界范围将逐渐趋于模糊。开发商、投资商和租户一方面将为建设新北京做出贡献，另一方面也将从北京所发生的这些转变中受益无穷。

翰德伟最后指出：“北京目前的发展状况，有效证明了发展公共交通在推动人口持续增长以及带动经济持续发展方面所发挥的重大作用。不过，今后随着新商业中心的出现以及强调更加严格的城市规划所产生的结果兑现后，真正的考验将是在未来数年内。”