营业净收入是持有期各个阶段一项关系值，在购买时用该值来决定物业的购买价值和购买人可以获得的贷款水平，房地产的债务偿还和税负都是通过营业净收入进行支付的，剩下的余额作为投资回报，在销售时营业净收入是决定持有期末物业价格的重要因素，利用营业营业净收入确定购买价格，许多投资人和评估师使用资本来决定物业的价值，资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，其通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得，目前市场资产化率是10%的水平，你就可以测算出物业的价格是多少钱。这是一个公式，房地产价值等于营业净收入除以一个资本化率。这是现金流的模型，现金流模型包括四个基本要素，首先是预计投资持有期，第二考虑税后销售收益、经营期间的税后现金流、初期发生的初始投资，这是作为投资必须要考虑的四个要素。投资数据的T形图，我们比较投资项目时，需要对数据进行整理和比较，房地产投资比较复杂，需要分析各种时间因素、现金收入、现金支出、估计终值，需要一种有效的资金图。这是你的初始投资，你每年会得到多少税后现金流，根据区域变化会预测你最后的销售收益，可能在不同的区域进行投资的话会变化很大，如果你在中心商业区还是在交通地铁的商业，或者说你要考虑一些长期的利好因素，有可能你知道这个位置三年以后有一个地铁、城铁站，人流从你的铺子经过，轨道对你物业产生的影响非常大。大家投资的时候要选择两到三个项目，对铺子进行比较，进行一个十年的分析预测，只要了解周边的价格水平、租金水平就可以进行合理预算，进行比较，分析一下买哪个铺子比较值得，很多人买铺是相对比较冲突的一项行为，看好一个铺以后，就觉得一见钟情，非它不娶，一定要买，这个时候就需要冷静。

下面讲一下商铺投资的决策程序、定性评估等。决策程序第一部分是计划好投资商铺的资金总额，第二步确定投资商铺的市场类型，第三要确定投资空间。根据你的资金实力，确定你可以拿出多少进行投资，任何投资是多元的，鸡蛋不能放一个篮子里，充分考虑到商铺的空置率以及欠租损失，在此期间银行的按揭还款如何实现，可能买完以后有长达半年的空置损失，银行按揭还不了，这个时候转手再卖就比较麻烦，需要一个过程，充分考虑到利率的变化尤其是上浮与商铺出租营业营业净收入之间的关系。这一年多时间，贷款的月还款利率增加了，以前觉得买住宅没有多大影响，每个月月供多加几百元，可能你要买上千万的商铺，可能影响就很大了。我昨天就接到一个电话，地铁黄庄有一个女的买一个小的铺，利率太大了，想卖出去，这个比较麻烦。另外铺面房还是产权式商铺，产权式商铺中考虑经营主体，对产权式商铺定位、经营主题与之相关的行业发展前景调查、分析与评估，平时对行业发展的基本数据资料的收集、整理分析。另外要确定目标收益空间，不仅有现在的认识还有长期的评估和了解，对目标收益空间不仅有横向的对比还有总向的分析和了解，根据当前的情况进行分析。过去一两年买商铺和投资股票比，是比不了的，但是你现在投资股票就风险太大了。

第二是商铺价值的定性评估，这是我总结的，总结了7条，是否处于核心商圈，第二考虑到产权变动因素，第三要考虑主题定位的行业情景，第四考虑到主力店效应，第五有广场或者小型活动空间，第六有品牌店效应，第七要考虑项目的基本条件，第八是周边的条件。首先讲讲商圈，商圈是以设定的商业店面为圆心，因周围一定距离为半径所划定的范围，我们做商圈分析的目的是，明确该商业区或者上面的商圈范围，了解商圈的人口分布状况及生活结构，在此基础上进行经济效益的预测。住宅这个东西是感性的，但是商铺投资一定是理性的，不是通过概念包装来包装的。

这是我们刚才谈到商圈的图，你所买的商铺或者商业中心所处的位置，最里面的层面代表了核心商圈，这个颜色是代表次级商圈，最外层的圈子代表辐射商圈。任何一个商铺无论是50万还是5万，还是5千平方米还是50平米，规模越大，商圈率越大，金源MALL开业的时候很多人认为它的发展前景不好，很多媒体也在报道，我写了一篇文章就是理性看待金源MALL开业，它至少需要4、5年才能养成，去年金源MALL很多的商户宣布开始营利了，它刚走过三年的历程。再说奥特莱斯，它不仅仅是北京人购买，节假日30%的车都是外地的车牌，它可以辐射到几百公里以外的地方，因为它有特色，这就是所谓的商圈。对于一个基本的小店来说，也有一个商圈，买了一百平米的铺，它可能辐射的商圈对于便利店来说就是200米，便利店你想让它辐射1公里或者10公里，这不太现实，这就是理性地看待。真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的，经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等决定商圈，在同一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客，这就是典型的商圈。如果是餐饮街辐射又会增大，比如说方庄，餐饮店可以辐射整个东南三环、东南二环的区域，CBD办公的也会到那去，餐饮街的辐射范围很广泛。