价值的变化，外部因素和财务因素对房地产价值的影响比地段影响更大，贷款利率上下波动、物业的空置率水平、物业改良所需租金、较高或较低的市场租金标准，这些都反映了市场供给与需求，都会影响物业的价值，原来的贷款利率可能很低，03年做商铺那时候贷款利率也就是5%这样的数字，现在应该是达到6.83%，再上浮就到7%多，商铺可能达到8%。这时候对你现金流的影响会很大。商圈的变化对物业价值影响也比较大，这个商圈变得越来越好还是越差，如果越来越好，你这个投资就会比较好，如果商圈变差了，举个例子，东四是历史上明清两代，民国时期包括解放以后一直是北京市的传统中心区，商圈是非常好的。我记得改革开放以后北京市第一个百货店隆福大厦，80年代建的，那个时候一直非常好，但是随着城市化进程，隆福寺这个商圈就不存在了，为什么隆福大厦关了，因为商圈不存在了。再说CBD，6年前还不算大商圈，就是普通的居民楼、住宅楼，但是现在这个商圈非常成熟，竞争性物业和替代性物业也会产生影响。

房地产投资者的基本动机就是从投资的物业中获得未来的现金流，在具体出租时会比较几个投资项目和现金流情况，然后从中选择最佳投资，但这并不像我们说的那么容易。不同的物业所要求的投资形式不同，投资回报的时间结构不同，回报的金额也不同，因此这些变量的存在，投资人对经济发展的预期，政策也会导致投资的行为不同。还有就是投资者偏好，一般的投资人都希望有最低的初始投资，有一个最高的现金流。总体来说，早期投资，早收租金比晚收租金要好，出售商铺时希望得到最高的销售收益，其实在这个过程中就是博弈，包括租户的博弈包括你买铺时与开发商的博弈。

投资的要素，风险是最主要的要素，因为房地产投资需要一定资金，也因为实现投资项目收益的最大化，房地产投资可能给投资者带来一定的投资风险。商业房地产投资会受到外部因素的影响，这些远远超出投资者的控制范围，这些外部因素主要由市场新的竞争性物业的开发，社会变化、融资市场变化、企业变化、有效空间开展业务设计上的改变，技术进步可能需要建筑特征的改变，一栋建筑的初始设计可能发生改变。另外就是流动性，刚才谈到地产是流动性比较差的投资，投资杠杆、管理，房地产是一种管理密集型的投资，大的商业房地产公司经常设立管理部门，这种安排有助于维持客户关系，并给公司创收，目前在商铺的投资领域，投资者更喜欢独立门面。初始投资，较低的初始投资额要比高的初始投资额要好，商铺投资是长期的，租约回报也是长期的，不要看单一的时间结构，要放在综合的时间结点来衡量。收益的时间结构，有相同的现金流时间结构、有相同的初始投资额、定期现金流相同，在这种情况下，投资者偏向选择产生较大的销售收益的投资。

结论，我们可以根据初始投资、定期现金流金额、现金流的时间结构以及销售收益来比较投资。投资的分析工具首先最主要的是物业收入来源，房地产的投资人实际上是购买一处物业的未来收入，房地产投资人密切关注每年物业产生的现金流并考察，预计的收入和费用符合实际情况，以及这些预期的结果是否在未来会保持稳定。市场租金水平是否会变化，租金是提高还是降低，物业是否需要维护和改良以保证使用，地方税法或者国家税法是否会发生变化，从而物业所产生的现金也发生变化。

商业房地产的现金流有两个基本来源，每年营业所产生的现金流和出售物业所产生的现金流，现金流的数值是估计的，因为是对未来收入的预测并且反映市场预期的变化，经营所产生的现金流在整个持有期都会获得，而投资人出售物业时所得的收益只在持有期期末获得，物业销售所产生的现金流被称为地产归还。市场租金，市场租金是指市场上可比物业的单位面积的实际租金，实际可比物业是指同目标物业具有直接竞争关系的物业，在市场看来，对于目标物业而言，市场上是存在可比物业的，面积、便利设施、位于市中心还是市郊、租期长短、服务水平和其他特征都影响物业的可比性，最具可比性的物业是同目标物业最相似的物业。

预测营业净收入，是商业房地产投资各个阶段的一个重要数据，你在买商铺时会预测现金流会是什么样的状况，营业净收入是什么样的状况。净收入，潜在的租金收入-空置和欠租损失等于实际租金收入+其他收入就等于营业总收入-营业费用就等于营业净收入。在面对大的客户我会给他提供一个建议，未来十年的现金流会是什么样的，比如说北京知名的品牌，麦当劳、肯德基、宝岛眼镜、味多美都有合作，这个时候在客户做租金的时候，不会是第一年、第二年的租金，是基本上到10、15年的预测，如果这项物业打算卖出去的时候，也会做一个十年现金流的预测。也可能前期的递增是比较小的，后期的递增相应会增加。

商业房地产市场上，市场租金表示为每平方米的价格，通常是以天。实际租金收入，在多承租人物业中，潜在租金收入永远不能实现，因为大多数建筑在任何时间都不会被全部占用，并且空置率水平在一年中会发生变化，因为空置的原因，需要将收入损失部分从潜在租金收入中扣除，不是所有承租人都按时缴纳租金，有时甚至会不缴纳，这就产生了欠租损失，也需要进行扣减。空置和欠租损失会因管理水平、承租人类型、租期的长短，承租人更换的不同而不同，空置和欠租损失一般表示为潜在租金收入的一定百分比。包括我对大的投资人都会有合理的建议和比较好的租约设计还有价格设计，有的时候投资人租金太高的时候，我会建议你往下降，如果你要租给品牌连锁客户，它的租金前期可能相对比较低，但是它抗风险的能力很强，后期会由稳定的租金和增张率。