董利还指出，经过数次改造，现在的王府井商业街与十几年前相比有了翻天覆地的变化，但商家营业额增长却出现下降趋势。从新开街至今已是4次改造，这种局面仍没有得到改变。从全国范围来看，王府井大街出现的这种现象并不是个案，很多大城市中传统核心商圈的商业街都面临这种情况，如北京两广路上的大都市街、大连天津街、武汉汉正街、重庆解放碑、天津和平路等。很多老商业街改造后，硬件设施、形象档次都得到很大提高，对增加人流量能起到一定吸引作用，但商流却没有得到大幅增加。

对此，北京东城区副区长王佩立表示，王府井在发展过程中面临的一些矛盾和问题主要表现在：第一，功能不尽完善，结构不够合理。70%的商业设施为购物业态，文化、休闲、娱乐业态欠缺；购物中心和传统百货业态占主导地位，品牌重复率高达70%，各商业企业之间没有形成自身特色。第二，传统业态占据半壁江山，缺少受消费者喜爱的、代表新型业态和新型商业模式的高品质专业店和体现商业街个性与活力的各类创意主题店，对消费者的吸引力减弱。第三，街区网络型布局尚未形成，众多购物、餐饮、休闲娱乐设施均集中在街道沿线，而主街两侧延伸的胡同、街道并没有起到商业烘托作用，王府井仍以街而非区的形象出现。第四，街区内各商业企业发展水平落差较大，经营者素质参差不齐，企业在管理水平、服务水平、经营模式、商品组织、店堂环境等方面与国际一流商业街的目标要求存在较大距离。

基于这种理念，北京东城区政府于今年3月启动了一项王府井“第二商业集群”计划，新增的总商业面积达到了86万平方米，新开的7个项目均以国际顶级品牌为主，王府井第二商业集群将成为京城最大规模的精品商业集群，以满足不同层次消费者的需求。金街的商业建筑面积将由原来的150万平方米扩大至236万平方米。

王佩立还于近日表示，升级战略的主要内容是把握消费潮流的变化和商业街发展的基本规律，在现有基础上，经过政府、区域内商业企业和商会的共同努力，全面促进王府井商业街区硬件设施、管理水平、结构调整、经营理念、经营者素质、信息化程度的提升，最终把王府井建成聚集国内外著名品牌，功能齐全，业态丰富，集购物、旅游、休闲、餐饮、文化、娱乐为一体，体现现代、传统、时尚的国际大都市知名商业街区。为此，在现有的国内百货品牌王府井百货大楼、都市购物中心品牌东方新天地的基础上，还将大量引进知名商业品牌，王府井尽管已经达到了世界一线品牌北京市场77%的市场占有率，但随着国际一线品牌对中国、尤其是对北京市场的重视，店铺模式将从标准店向旗舰店过渡，品牌旗舰店的选址将会导致世界一线品牌在北京市场的重新布局和洗牌，王府井应抓住这一难得的机遇，通过大量引进国际国内一线品牌，形成国内知名的一线品牌聚集区，成为北京的国际时尚发源地和风向标。

对这种一味追高的做法，业内部分人士表示担忧，因为高端品牌资源毕竟有限，如果大家都只热衷于中高档品牌，而不进行错位经营的话，可能会出现经营受困的问题。此外，王府井在短期内迅速扩建多个高端商业项目，而所谓的商业集群效应是需要一定时间的市场培育才能展现出来的。可以预见，王府井区域内的商场竞争压力将会加大，一部分经营定位不清晰、发展不好的商场很可能被淘汰出局。

华夏柏欣经营有限公司董事张良灿认为，虽然王府井商街消费潜力大，已经吸引了国际品牌的进入，但是随着北京东面的国贸、CBD新商圈的发展以及西部的西单、金融街商圈的扩张，加上2008年北京市其他区域的商业体量大幅度增加，势必造成各个项目之间的竞争压力。由此可见，从国际品牌、市场扩张和布局的角度来考虑，王府井商业布局实现错位经营的商业定位和营运特色显得尤为重要。虽然王府井的商业环境为国际一线品牌的市场方针提供了优越条件，但是目前在建的众多项目都锁定在国际一线品牌，必定加深恶性竞争，导致区域内租金下调，造成消费需求不平衡。

中国社科院流通产业研究室主任宋则研究员表示：“王府井是零售业的金字招牌，但是发展不能盲目。商业街如何做到既大气，又有亲和力，这确实需要探索。王府井商业街要剔除潜移默化的皇城优越感，放下身段，改掉浮夸奢华好大喜功的风气。大气也可以讲实在，其实越有钱的人越不会大手大脚乱花钱，只有按照实惠、实在的商业规律，遵循平民化、亲和力的商业文化，才能改造好王府井商业街区。”

商业街文化街能否合一

面对正在紧锣密鼓进行中的升级改造战略，很多人担心王府井新了，老商气却没了，但也有人为王府井的升级蜕变欢欣鼓舞。

有业内专家表示，王府井商业街是一条商贾云集、闻名遐迩的“商业街”，也是一条传承700余年的“历史街”，是一条文化积淀深厚的“文化街”，还是一条代表首都形象的“政治街”。对王府井来说，这种多重角色是好事也可能是困扰。近些年，在外界看来，王府井商业街背负着难以承受之重，政府在街区后期的开发建设应放下思想包袱，放开思路，要坚持商业属性不动摇。事实上，总结王府井大街早年的辉煌，无论是全聚德、盛锡福，还是中国照相馆、内联升鞋店，在当时的时代背景下无不具有时尚特征。王府井必须从面向外地人、外国人的老北京旅游街转型为面向北京人为主的时尚街。